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Recommandations de l’Assemblée Nationale en matière de modernisation du régime juridique des baux

Recommandations de l’Assemblée Nationale en matière de modernisation du régime juridique des baux

Publié le : 04/09/2020 04 septembre sept. 09 2020
Droit rural / Cession d'exploitation et baux ruraux

Dans son rapport d'information déposé le 22 juillet 2020 par la Commission des lois, l'Assemblée Nationale, en conclusion des travaux d'une mission d'information sur le régime juridique des baux ruraux préconisant une modernisation et composée d'un député d'Occitanie, Monsieur Jean Terlier, rapporteur donne in fine la liste des recommandations :


Préserver l’attractivité du bail rural et assouplir la relation contractuelle

Recommandation n° 1 : prévoir des incitations fiscales pour encourager le recours au bail rural écrit.
Recommandation n° 4 : mieux définir, en particulier dans le cadre du bail cessible, les conditions de la cessibilité et les modalités de calcul de l’indemnité de résiliation.
Recommandation n° 5 : ouvrir la possibilité, en cas d’accord écrit des deux parties, de fixer des clauses supplémentaires dans le contrat de bail rural afin de permettre, notamment, des sous-locations temporaires ou des activités annexes en contrepartie d’une majoration du fermage ou d’un partage des revenus issus de ces dérogations.
Recommandation n° 6 : repenser la fixation des indices du prix du fermage en redéfinissant les critères de calcul des barèmes, sans les déplafonner, ni modifier les équilibres existants.
Recommandation n° 7 : sanctionner plus sévèrement le non-paiement du fermage, en prévoyant qu’après deux mises en demeure non suivies d’effet, le juge ne puisse que constater la résiliation du contrat.
Recommandation n° 8 : à l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, substituer le défaut d’entretien à l’exigence pour le bailleur de démontrer la compromission de la bonne exploitation du fonds pour obtenir la résiliation du bail.
 
Encourager la conclusion de baux écrits
Recommandation n° 14 : rendre l’état des lieux obligatoire pour les baux ruraux conclus sur une surface dépassant un seuil fixé par arrêté préfectoral et variant selon les cultures.
Recommandation n° 15 : mettre à disposition des parties un modèle de bail rural et d’état des lieux.
Recommandation n° 8 : à l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, substituer le défaut d’entretien à l’exigence pour le bailleur de démontrer la compromission de la bonne exploitation du fonds pour obtenir la résiliation du bail, lorsque celui-ci est écrit.
Recommandation n° 9 : limiter à trois fois neuf ans le nombre de renouvellements du bail rural, lorsqu’il est écrit, et donner la possibilité d’un quatrième renouvellement si le preneur se trouve à moins de neuf ans de la retraite.
 
Simplifier le contrôler des structures
Recommandation n° 11 : renforcer la publicité foncière (allongement à deux mois des délais pour les attributions par la SAFER et publication dans la presse locale de l’ensemble des demandes d’autorisation).
Recommandation n° 12 : retirer, au II de l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime, l’exigence de liberté du bien pour pouvoir bénéficier du régime déclaratif de contrôle des structures dans le cadre des cessions intrafamiliales.
Recommandation n° 13 : permettre l’exercice du contrôle des structures sur les cessions partielles de parts sociales.
 
Prévenir et améliorer la résolution des contentieux relatifs aux baux ruraux
Recommandation n° 16 : modifier la procédure de révision en fermage anormal, en rendant possible la saisine du TPBR au cours de la sixième année après la conclusion du bail.
Recommandation n° 17 de M. le Rapporteur Antoine Savignat : rendre obligatoire la représentation par un avocat devant les TPBR, dès l’audience de conciliation. À défaut, prévoir une obligation de double audience de conciliation avant le renvoi au jugement, et assortir cette obligation d’un délai minimum à respecter entre chaque audience.
Recommandation n° 18 : préciser les conditions du déroulement de l’audience de conciliation afin de favoriser le dialogue entre les parties.
 
Adapter le bail rural aux évolutions de l’agriculture
Recommandation n° 3 : permettre aux exploitations agricoles en société de bénéficier de la protection du droit des procédures collectives, sous réserve des adaptations nécessaires à la réalité économique et juridique du monde agricole.
Recommandation n° 10 : en cas de cession à titre onéreux de biens ruraux, ne pas appliquer la décote liée aux terres occupées lorsque le preneur fait usage de son droit de préemption.
Recommandation n° 2 : compléter l’article L. 732-39 du code rural et de la pêche maritime afin d’obliger l’agriculteur retraité à prendre prioritairement sa parcelle de subsistance parmi les terres dont il est propriétaire.

 
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